آشنایی با اصطلاح حق شُفعه

هرگاه مال غیر منقول قابل تقسیمی‌، بین دو نفر مشترک ‌باشد و یکی از دو شریک‌، حصه خود را به قصد بیع به شخص‌ ثالثی منتقل کند شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده‌است به او بپردازد و حصه مبیعه را تملک نماید. این حق را حق شفعه و صاحب آن را شفیع می‌گویند.

شرایط ایجاد حق شفعه

1. مال غیر منقول باشد. چنانچه ساختمان یا درخت به همراه زمین فروخته شود حق شفعه وجود دارد، اگر بدون زمین فروخته شود حق شفعه وجود ندارد.
2. مال قابل تقسیم باشد. اگر مال غیر منقول از طریق افراز قابل تقسیم باشد، حق شفعه وجود دارد، اگر از طریق افراز قابل تقسیم نباشد، حق شفعه به وجود نمی‌آید.
3. شرکا دو نفر باشند، چنانچه شرکا بیش از دو نفر باشند حق شفعه ایجاد نمی‌شود.
4. مال مشاع باشد، در فروش مال مفروز حق شفعه نیست.
5. فروش به شخص ثالث، حق شفعه اختصاص به بیع دارد و در صلح ، معاوضه، هبه و مهر قرار دادن، حق شفعه نیست.

آثار حق شفعه

1. حق شفعه قهرا قابل انتقال است و به ارث می‌رسد. حق شفعه به هر وارث به نسبت سهم الارث او منتقل می‌شود، زوجه متوفی نیز از حق شفعه ارث می‌برد.
2. حق شفعه به صورت ارادی و قراردادی قابل انتقال نیست، بنابراین اگر شفیع حصه خود را به همراه حق شفعه شخص ثالثی در قالب بیع انتقال دهد انتقال حصه صحیح است ولی حق شفعه به خریدار انتقال پیدا نمی‌کنند، در این حالت خریدار بیع اول نسبت به بیع دوم حق شفعه دارد. انتقال حق شفعه به صورت مستقل و جدا از حصه نیز صحیح نیست خواه انتقال گیرنده خریدار باشد یا شخص دیگری.
3. حق شفعه قابل اسقاط است و ممکن از معوض یا رایگان باشد.

شرایط اخذ به شفعه

1. پرداخت ثمن، اخذ به شفعه منوط به پرداخت قیمت قراردادی است.
2. اخذ به شفعه در مهلت فوری صورت بگیرد، ملاک فوریت عرفی است، مهلت عرفی از زمان آگاه شدن از وقوع معامله ومیزان ثمن و شرایط معامله شروع می‌شود.
3. عدم امکان تبعیض در اخذ به شفعه، اگر مبیع، متعدد بوده و بعض آن قابل شفعه و بعض دیگر قابل شفعه نباشد حق شفعه را می‌توان نسبت به بعضی که قابل شفعه است به قدر حصه‌ی آن بعض از ثمن اجرا نمود. در حالیتکه مبیع واحد است، حق شفعه را نمی‌توان فقط نسبت به یک قسمت از مبیع اجرا نمود. صاحب حق مزبور یا باید از آن صرف نظر کند یا نسبت به تمام مبیع اجرا نماید.

اثر اخذ به شفعه

1. انتقال مالکیت حصه فروخته شده از خریدار به شفیع.
2. تعهد به تسلیم، اگر مبیع از بایع به مشتری تسلیم شده باشد مشتری متعهد به تسلیم مبیع به شفیع است چنانچه مبیع نزد بایع باشد شفیع برای دریافت مبیع باید به بایع رجوع نماید.
3. منافعی که قبل از اخذ به شفعه در مبیع حاصل می‌شود در صورتی‌ که منفصل باشد مال مشتری و در صورتی که متصل باشد مال شفیع است ولی مشتری می‌تواند بنایی را که کرده یا درختی را که کاشته قلع کند.
4. خریدار می تواند ارزش افزود ناشی از کار خود را از شفیع بگیرد.
5. اخذ به شفعه‌، هر معامله‌ای را که مشتری قبل از آن و بعد از عقد بیع نسبت به مورد شفعه نموده باشد، باطل می‌نماید.
6. خریدار، پس از احراز بطلان بیع و بازگرداندن ثمن به شفیع، خود نیز می تواند بهایی را که به فروشنده داده است از او بگیرد.

کلام آخر

مسئولیت ناشی از عیب و نقص و  تلف مبیع به ترتیب ذیل است:
1. اگر مبیع قبل از اخذ به شفعه ناقص یا معیوب یا تلف شود خریدار مطلقا مسئولیت ندارد زیرا مالک است.
2. اگر مبیع بعد از اخذ به شفعه و قبل از مطالبه معیوب یا ناقص یا تلف شود خریدار امین است و تنها در صورت تقصیر ضامن است.
3. چنانچه تلف و عیب و نقص مبیع  بعد از اخذ به شفعه و بعد از مطالبه مبیع واقع شود خریدار در حکم غاصب و در هر حال ضامن است.

---